住宅ローンについて勉強してきました。
私の「家売る体験記」も交え、自宅売却と住宅ローンの関係についてお伝えします。
どうぞお読みください。
住宅ローンが残っていても、住宅は売れます！
ここでは、「自宅を売却したいが、住宅ローンの返済に困っている」という方に、2つの作戦をご紹介します。
買い替えローン(住み替えローン)
と
任意売却
です。
簡単です。
順を追っていきましょう。
住宅売却時の状況を考える
「住宅を売却したい」と思う時、住宅ローンに関して、以下の3つの状況があります。
①売却額(+貯金)＞ローン残高
(ローンを支払ってもお金が余る)
②売却額(+貯金)＝ローン残高
(売却代金と住宅ローン額が同じ)
③売却額(貯金)＜ローン残高
(住宅ローン額の方が多い)
①と②は恵まれた状況です。
売却代金(と貯蓄)によって、銀行にローンを返すことができるわけですから。
これなら、新たに家を購入したい場合でもローンを組めます。
本来は、ローンを全額返済しないと売却できないのですが、売却代金によって完済できるなら、順序は逆ですが売却可能なんですね。
問題なのは
③住宅ローン額の方が多い
という状況。
多くの人はこれに当てはまります。
「ローンを返せない…」、ということですね。
ここで登場する作戦が
買い替えローン(住み替えローン)
と
任意売却
なのです。
買い替えローン(住み替えローン)
「家を売ったとしてもローンの返済額に届かない…」
本来これでは売却できないわけですが、
買い替えローン(住み替えローン)
を利用すれば、売れるんです。
まずは図で整理しましょう。
しかし、買い替えローンを使えば、売却可能。
こういうこと↓です。
新たに借りるローンに、これまでのローンの残りを加えるのです。
ということは、売却後に家を購入する・建てる予定のない人は買い替えローンを使えないわけですね。
反対に、
・次に住みたい(建てたい)住宅が決まっている
・住宅の売却代金と貯蓄を合わせても、現在のローン返済が難しい
の2つに当てはまるなら、不動産会社に「買い替えローンを検討している」と伝えてみましょう。
ローン審査はこれまでのローンの時より厳しくなる傾向があります。
不動産会社とよく相談すべきですね。
信頼できる不動産会社の存在は、ここでも必須です。
任意売却
任意売却とは、ローンが残っていても家を売ることができる売り方。
買い替えローンと違い、新たに住宅を購入(建築)しない人も利用できます。
しかし、もちろん無条件で誰でもどうぞ！というスペシャルサービスではありません。
どうしてもローンを返済できない人にだけ認められるものなのです。
いわば救済措置。
任意売却の場合、ローンを出す人(銀行)は、あなたがこれ以上ローンを支払えないのを知っています。
銀行としてはこの場合、住宅を差し押さえ、競売で売却してローンを回収すれば早いのですが…、
競売だと安い価格でしか売れないため、銀行としても困るのです。
そこで、普通に近い価格で売れる任意売却という形をとり、少しでもローン残高を取り戻すのですね。
ここまでは銀行の都合ですが、
任意売却はあなたにもメリットがあります。
「ローンが残っていても売れる」という部分がそれですが、他にも、
ローンの残りを無理なく返済できる
ということがあります。
任意売却したとしても、ローンは残ってしまうのが普通です。
そのローン残りは、今まで通り毎月定額を返済していかなければなりません。
任意売却を考える状況であるということは、月々のローン返済は厳しいはずですが、
銀行もそれをわかっていますから、月々の返済額を軽くする方向で相談に乗ってくれることが多いんです。
任意売却、うまく付き合っていけるといいですね。
まとめ
そもそもの話、
家を少しでも高く売ることができれば心配事は減りますから、いい不動産会社を見つけることが重要です。
また、買い替えローンや任意売却を考えるにしても、親身になって動ける不動産会社がパートナーとなってくれれば心強いですよね。
ここで考えていただいたことを、信頼できる不動産会社と相談しながら進めていってください。
必ずいい結果に繋がることと思います。
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